Die Divergenzen zwischen Wohnungseigentums- und Mietrecht und ihre Bedeutung für die Durchführung von Mietverträgen über Eigentumswohnungen. Eine Untersuchung unter besonderer Berücksichtigung der Umwandlung von Mietshäusern in Wohnungseigentumsanlagen.

Abstract

Die Untersuchung geht der Frage nach, welche Rechtskonflikte bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen und bei deren anschließender Veräußerung entstehen, wie diese Divergenzen vermieden und bei Interessenkonflikten ausgewogene Lösungen gefunden werden können. Sie beginnt mit einem juristischhistorischen Abriss über die Geschichte der Umwandlung: In der folgenden Darstellung der strukturellen Unterschiede zwischen Wohnungseigentums- und Mietrecht wird u.a. auf die Folgen der Teilungserklärung für die bestehenden Mietverhältnisse, auf die strukturellen Veränderungen der Abrechnungsmodalitäten und die Auswirkungen von Mängeln des Gemeinschaftseigentums auf das bestehende Mietverhältnis eingegangen. Die sog. "Umwandlungsfalle" - durch die Aufteilung eines Mietshauses in Wohnungseigentum und die nachfolgende Veräußerung wird der Erwerber lediglich hinsichtlich des Sondereigentums alleiniger Rechtsinhaber, hinsichtlich der zur Mitnutzung überlassenen Räumlichkeiten wird die Wohnungseigentümergemeinschaft Rechtsinhaber - und die Abrechnungen der Betriebskosten - es bestehen einerseits unterschiedliche Abrechnungssysteme der Wohnungseigentümer untereinander, die bestimmten Vorgaben des WEG und der Teilungserklärung unterliegen, auf der anderen Seite ist der vermietende Wohnungseigentümer verpflichtet, gegenüber seinem Mieter die Betriebskostenabrechnung nach den mietrechtlichen Bestimmungen vorzunehmen und die mietvertraglichen Vereinbarungen einzuhalten - sowie Kollisionen zwischen Gemeinschaftsordnung und Mietvertrag sind weitere Untersuchungsgegenstände der Arbeit. Im abschießenden rechtspolitischen Ausblick wird auf aktuelle Kontroversen und neueste Entwicklungen im Bereich der sozialen Daseinsvorsorge, insbesondere auf den Aufkauf der kommunalen Sozialwohnungsbestände durch sog. REITS eingegangen. goj/difu