Werterhöhungen finden nicht im gleichen Maße statt wie die Investitionstätigkeit. Auswirkungen von Modernisierungen auf die Immobilienbewertung.

Abstract

Modernisierte Wohngebäude lassen sich in der Regel gut vermieten, sind energieeffizient und versprechen, eine nachhaltige Investition in den Bestand zu sein. Im Mietrecht ist unter "Modernisierung" eine bauliche Maßnahme zu verstehen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht und/oder Einsparungen von Energie und Wasser bewirkt. Vermieter investieren große Summen in die Modernisierung ihrer Bestände, um langfristig gut vermietbare und wertstabile Objekte zu besitzen. Es ist davon auszugehen, dass durch die Maßnahmen auch der Wert der Immobilien steigt. Rechenbeispiele zeigen jedoch, dass die Erhöhung des Wertes nicht im gleichen Maße stattfindet wie die getätigte Investition. Die Wertveränderung kann ganz unterschiedlich ausfallen und hängt von verschiedenen Faktoren ab. Um zu erkennen, wie sich die Investition niederschlägt, sind die gängigen Verfahren zur Verkehrswertermittlung gemäß der neuen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) anzuwenden, die zum 1. Juli 2010 in Kraft trat und die bisherige Wertermittlungsverordnung (WertV) ablöst. Neben dem Vergleichswertverfahren und dem Sachwertverfahren liegt der Fokus der Wohnungswirtschaft auf dem Ertragswertverfahren, da sich hier der Objektwert an den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen orientiert. In dem Beitrag wird eine Modellrechnung dargestellt, die die sich auf dieses Verfahren bezieht. Abschließend wird festgehalten, dass bereits kleine Änderungen der Parameter größere Wertveränderungen nach sich ziehen. Es besteht eine starke Abhängigkeit von der durchsetzbaren Mieterhöhung. Elf Prozent Umlage als Mehrmiete sind zulässig, lassen sich aber vielerorts nicht realisieren. Daraus folgt, dass sich eine Modernisierung aus der reinen Wertebetrachtung nicht immer lohnt.