Methodische Ansätze zur Ermittlung des Verkehrswertes von Fabrikgrundstücken.

Abstract

Im Rahmen der Verkehrswertermittlung stellt die Ermittlung des Verkehrswertes von Fabrikgrundstücken eine besondere Aufgabe dar. Zum einen weisen Fabrikgrundstücke eine individuelle Qualität auf. Zum anderen sind i.d.R. Kaufpreise von Fabrikgrundstücken für einen unmittelbaren Vergleich nicht vorhanden und für einen mittelbaren Vergleich sowie für die Gewinnung von Wertermittlungsgrundlagen nur sehr beschränkt verfügbar und auswertbar. Dies ist u.a. darauf zurückzuführen, dass - wie anhand einer im Rahmen dieser Abhandlung durchgeführten Untersuchung auf dem diesbezüglichen Grundstücksmarkt im Ruhrgebiet nachgewiesen wurde - Kaufpreise von Fabrikgrundstücken meist unter Umständen Zustandekommen, die im Sinne der Verkehrswertdefinition als ungewöhnlich oder persönlich zu bezeichnen sind. Der Autor empfiehlt, die in der WertV festgelegte Methodik auf zweierlei Weise zu ergänzen; zum einen das Sachwertverfahren durch Einbeziehung von Folgekosten und fiktiver Grundstücksqualität um Elemente des Vergleichswertund Ertragswertverfahrens zu erweitern (duales Sachwertverfahren) und zum anderen alle einschlägigen Varianten der Ermittlung zu berücksichtigen, indem die Ergebnisse nach den Methoden der normativen Entscheidungstheorie bearbeitet werden. Das duale Sachwertverfahren und das normative Entscheidungsmodell, beide theoretisch schlüssig begründet, können in der Praxis erprobt werden. goj/difu