Auswirkungen einer Einkommensteuerreform auf den Wohnungsmarkt. Endbericht.

Abstract

Es wird die zentrale These verfolgt, daß die Wirkungen der Einkommensteuer im Zusammenhang mit den übrigen staatlichen Regulierungen des Wohnungsbaus und des Wohnungsmarktes zu sehen sind. Die Verluste aus Vermietung werden bei den mit der Reform angestrebten geringeren Steuersätzen und der 2%igen linearen Abschreibung automatisch zu geringeren Entlastungen der Steuerpflichtigen führen. Da die Investitionen dann stärker als bisher aus den Mieteinnahmen finanziert werden müssen, es aber in vielen Großstädten nicht möglich sein wird, die ausfallenden Finanzierungsbeiträge immer in der Miete weiterzugeben, muß mit einem Rückgang der Investitionen im Wohnungsbau gerechnet werden. Die "Einkommensschocks" und die dadurch ausgelösten Investitionskrisen und Mieterhöhungen führen zu einer Wohnungsmarktkonstellation, wie sie in der Vergangenheit mehrmals in den ungünstigen Phasen des Konjunkturzyklus entstanden ist. Eine Strategie der Glättung des Anpassungsschocks muß sehr frühzeitig gestartet werden, weil Fördermaßnahmen im Wohnungssektor erst mit erheblicher Zeitverzögerung wirksam werden. Das Gutachten nennt folgende mögliche kurzfristige Strategien: eine Marktbeobachtung, die schnell Mietsteigerungsinformationen an Investoren weitergibt und diese sich zu Neuinvestitionen entscheiden können, ausgleichende Förderprogramme in einer Übergangsfrist von 3-4 Jahren, eine Sozialbodenstrategie (Bereitstellung von preiswertem Bauland). Eine langfristige Kompensationsstrategie wäre die Erhöhung des Angebots an preiswertem Bauland als erster Stufe kostenkünstigen Bauens, als Bestandteil einer Bodenbevorratungsstrategie mit dem Ziel, eine Spirale der Preissenkungen und sinkender Preiserwartungen in Gang zu setzen. Als Finanzierungsquellen kommen Förderprogramme des bisherigen sozialen Wohnungsbaus in Frage. So kann ein "neuer" Markt geschaffen werden, auf dem Haushalte mit mittlerem Einkommen eine höhere Chance haben, Wohnungseigentümer zu werden. Damit könnte die Zahl der Mieterhaushalte sinken und auf längere Sicht ein erheblicher Rückgang des Mietwohnungsbaus kompensiert werden. goj/difu