Stadtrendite der öffentlichen Wohnungswirtschaft. Formalisierung und Operationalisierung des Begriffs "Stadtrendite" und Anwendung am Fallbeispiel DEGEWO. Endbericht.

Abstract

Zunächst wird auf neuere Literatur zur gesellschaftlichen Verantwortung von (öffentlichen) Unternehmen zurückgegriffen und u.a. die Frage beantwortet, was das Konzept der Nachhaltigkeit bei der Wohnraumbewirtschaftung bedeutet. Im nächsten Schritt wird der Begriff der Stadtrendite konkretisiert. Die Renditebetrachtung erfolgt aus der Perspektive der Stadt als Eigentümerin der öffentlichen Wohnungsunternehmen. Die Ziele der Stadt werden aus dem Zielkatalog des Berliner "Quartiersmanagement-Programms" abgeleitet. Die Grundlage zur Berechnung der Stadtrendite bildet die finanzwirtschaftliche Formel zur Berechnung der Rendite des eingesetzten Kapitals, die um Leistungen für langfristig begründbare gesellschaftliche Projekte und die dadurch entstehenden Erträge für die Stadt erweitert wird. Es werden insgesamt fünf Leistungsblöcke, die bisher in der finanzwirtschaftlichen Renditebetrachtung keine Berücksichtigung fanden, ermittelt: (a) Kosten für "Bürgerprojekte" und Fördermaßnahmen in den Bereichen Arbeit, Bildung, Soziales, Kultur und Sport, (b) Kosten für Entlastungen der Mieter, (c) Kosten für Belegungsrechte, (d) Kosten für städtebauliche Aufgaben, Maßnahmen zur Marktbereinigung und unrentable Quartiere und sog. (e) "Folge-Erträge". Dabei wird die Unterscheidung in Stadtrendite 1 und 2 getroffen. Die Stadtrendite 1 enthält Maßnahmen, welche das Wohnungsunternehmen übernimmt, um daraus langfristige Vorteile für das Unternehmensergebnis zu erzielen, die zudem aber auch positive Effekte für die Stadt haben. Hier ergibt sich zudem ein kostenmäßig positiver Effekt für die Stadt. Die Stadtrendite 2 enthält dagegen die Folge-Erträge bestimmter gesellschaftspolitischer Maßnahmen des Wohnungsunternehmens, welche die Stadt in dieser Form nicht durchgeführt hätte. Im vierten Schritt werden die Maßnahmen des Wohnungsunternehmens erhoben, analysiert gewichtet und bewertet. Im letzten Schritt erfolgt die Detailberechnung der Stadtrendite durch das Einsetzen aller ermittelten Werte in die ursprüngliche Stadtrenditeformel.