Buchwerte versus Marktwerte - Wertermittlung für den Jahresabschluss. Bewertung von Grundstücken.

Abstract

Eine kommunale Wohnungsgesellschaft mit Sitz in der Lausitz stellte sich die Frage, ob die Bewertung ihrer Grundstücke für den Jahresabschluss auf Basis der fortgeführten Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten und der Bodenleitwerte von 1990 zeitgemäß ist. Die Lausitz ist eine Region, die durch einen schwachen Grundstücksmarkt und den forcierten Stadtumbau, durch einen tiefgreifenden demografischen Wandel und erheblichen Druck auf die Reinerträge durch strukturellen Leerstand, Fluktuation sowie schwache Mietenentwicklung gekennzeichnet ist. Außerdem besteht das Gros der Bestände aus Plattenbauten. Insbesondere das wachsende Misstrauen der kreditierenden Banken in die bilanziell ausgewiesenen Grundstückswerte und die eigenen Erfahrungen, dass Buchwerte und Beleihungswerte zunehmend divergierten, veranlasste die Wohnungsgesellschaft, einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken für den Jahresabschluss zu beauftragen. Nunmehr liegen Erfahrungen aus fünf Jahresabschlüssen vor. In dem Beitrag werden die wesentlichen Erfahrungen aus der fünfjährigen Bewertungspraxis skizziert. Grundsätzlich wurde festgestellt, dass die Vermögensbewertung nach dem Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungsprinzip und deren Fortführung über die Nutzungsdauer vergangenheitsorientiert ist. Daher war eine modifizierte Bewertungsmethode, die zu einer realistischen Vermögenslage führt, zwingend notwendig. Da in verschiedenen Regionen der neuen Bundesländer kein Markt für Grundstücke des industriellen Geschosswohnungsbaus stattfindet, sind Marktpreise in der Regel nicht ermittelbar. Für die Bewertung verblieb deshalb nur das nicht normierte DCF-Verfahren. Im deutschen Rechtsraum kann der durch DCF-Verfahren ermittelte Fair Value mit dem Verkehrswert nach Paragraph 194 Baugesetzbuch (BauGB) gleichgesetzt werden. Vorzugsweise ist dafür das Ertragswertverfahren nach der neuen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) anzuwenden.