Standardabsenkung - Die sozialpolitische Dynamik von Real Estate Privat Equity.

Abstract

Im Jahr 2006 stand die Zukunft der kommunalen Wohnungswirtschaft im Mittelpunkt der Debatte um den massiven Verkauf von Mietwohnungsbeständen an international agierende Private Equity Fonds. Dabei wurde die soziale Dimension der Wohnungsverkäufe häufig unzureichend beschrieben oder übersehen, mit der Folge, dass ihre sozialpolitische Dynamik nicht ausreichend sichtbar werden konnte. Inzwischen sind einige Jahre vergangen und vielerorts werden die Auswirkungen der Wohnungsverkäufe sichtbar. In dem Beitrag werden beispielhaft Private-Equity-Bestände in Dortmund beschrieben. In der Masse handelte es sich bei den Wohnungsverkäufen um relativ preiswerte, einfache und kleine Wohnungen, aus denen schon seit Jahren gut verdienende Bevölkerungsschichten ausgezogen waren. Nachmieter waren häufig einkommensschwache Bevölkerungsgruppen und Arbeiterfamilien mit Migrationshintergrund. Die Vermutung liegt nahe, dass die internationalen Real Estate Private Equity Fonds in ihren Unternehmensstrategien für Deutschland auf eher einfache Mietwohnungsbestände zugriffen und massenhafte Käufe in diesem Marktsegment nicht trotz, sondern wegen der sozialen Strukturen getätigt wurden. So ist die Zahl der prekär lebenden Menschen (mit und ohne Migrationshintergrund gleichermaßen) in Private-Equity-Quartieren groß. Der zweite Pfad der Wertschöpfung gewinnorientierter Immobilienökonomie zielt auf "Wertgenerierung beim Zielobjekt" ab, die neben der "Optimierung der Mieten", eine "Effizienzsteigerung der Bewirtschaftung" und die "Optimierung der Instandhaltung und Modernisierung" vorsieht. In der Folge findet durch die Senkung der Instandhaltungsbudgets eine deutliche Standardabsenkung der Wohnungen statt, begleitet von einer Vernachlässigung der unmittelbaren Wohnumgebung. So kommen zu den prekären Einkommensverhältnissen der Mieter prekäre Wohnverhältnisse hinzu, aus denen sie sich aus eigener Kraft nicht befreien können.