Vertragsgestaltung bei unrenovierten Wohnungen. Freizeichnung und Nachfolgevereinbarungen.

Abstract

Zunächst wird das der Fragestellung zugrunde liegend Urteil des BGH vom 18.3.2015 kurz abgehandelt und dabei werden die für die Praxis besonders relevanten Fragen der Verteilung der Darlegungs- und Beweislast hervorgehoben. In einem zweiten Schritt geht es darum, ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter die Chance, aber auch das Recht hat, eine nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksame Freizeichnung von der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei nicht renoviert überlassenem Wohnraum zu vereinbaren, ohne diese auf den Mieter ausdrücklich zu übertragen. Da eine solche Vertragsgestaltung eine Abbedingung von § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB enthält, sind wohl nicht nur an die Transparenz einer solchen Klausel, sondern auch an ihre Wirksamkeit sehr ernste Fragen zu stellen. Unter dem Stichwort der "Nachfolgevereinbarung" sind dann Vertragsgestaltungen unter die Lupe zu nehmen, in denen die Übergabe- und Übernahmemodalitäten in das Verhältnis von Vormieter und Nachmieter verlagert werden, indem der Nachmieter - anders als sein Vormieter - eine nicht renovierte Wohnung übernimmt. Da der Vermieter ein solches Vorgehen aktiv oder passiv gestalten kann, es aber in jedem Fall dazu führt, dass er von seinen Verpflichtungen nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB effektiv entlastet wird, hängt also alles davon ab, wie in dieser Konstellation die Rolle des Verwenders nach § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB tatsächlich gestaltet ist.