Evaluierung der Mietpreisbremse. Endbericht. Untersuchung der Wirksamkeit der in 2015 eingeführten Regelungen zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten (Mietpreisbremse).

Abstract

Die Evaluierung der Mietpreisbremse fasst Erkenntnisse verschiedener empirischer Studien zur Wirkung der Regulierung zusammen. Zudem werden Ergebnisse eigener empirischer Auswertungen zu bislang nur wenig beleuchteten Aspekten dargestellt. Zudem werden Ergebnisse aus der internationalen Literatur zu Mietregulierungen berücksichtigt. Im Ergebnis zeigt sich, dass die Mietpreisbremse den intendierten Effekt - einer Verlangsamung der Mietdynamik - erreicht. Zwar liegen in vielen Großstädten eine hohe Zahl an Mietangebote oberhalb der zulässigen Mietobergrenze. Jedoch stellen mehrere Studien unabhängig voneinander für verschiedene Stichproben und mit unterschiedlichen methodischen Ansätzen fest, dass die Mietpreisbremse eine moderate Verlangsamung des Mietanstiegs bewirkt hat. Insofern wird sie zwar offenbar nicht in allen Fällen strikt eingehalten, entfaltet jedoch trotzdem eine messbare Bremswirkung. Die herangezogenen Untersuchungen zeigen zudem, dass sich der Mietanstieg in den von der Mietpreisbremse ausgenommenen Wohnungen (Erstnutzung nach dem 1.10.2014 oder Erstvermietung nach grundlegender Sanierung) durch die Mietpreisbremse beschleunigt hat. Dies stellt einen Investitionsanreiz dar. Im Einklang damit lassen sich u.a. Effekte auf die Preise von Bauland feststellen. Zudem gibt es Indizien für positive Effekte auf die Zahl neuer, zum Bau genehmigter Wohnungen in Gemeinden mit eingeführter Mietpreisbremse; die befürchteten negativen Auswirkungen der Mietpreisbremse auf die Bautätigkeit sind bisher ausgeblieben. Auch finden sich kaum Hinweise auf eine reduzierte Instandhaltungstätigkeit oder geringere Wohnqualität von Mietwohnungen sowie auf Umwandlungen von Miet-in Eigentumswohnungen. Derzeit wird die Verlängerung und eine Verschärfung der Mietpreisbremse diskutiert. Sollte dies angesichts der weiterhin angespannten Verhältnisse auf vielen Wohnungsmärkten dazukommen, ist es besonders wichtig, die dauerhafte Ausnahme für erstmalig nach dem 1.10.2014 genutzte Wohnungen sowie die Ausnahmeregelung zugrundlegend sanierten Wohnungen aufrecht zu erhalten. Andernfalls sind negative Effekte auf den Wohnungsneubau zu erwarten, da das Vertrauen von Investoren massiv beschädigt würde.