Mietschätzungen. Ein empirischer Verfahrensvergleich.

Abstract

Mehr als die Hälfte der ca. 43 Millionen Wohnungen in Deutschland werden vermietet. Das Preisniveau auf diesem riesigen Markt ist in den letzten Jahren vielerorts stetig gestiegen. Mietspiegel als zentrales Regulierungsinstrument sind vor diesem Hintergrund für eine Vielzahl von Mietern und Vermietern von starkem Interesse. Obwohl ihre Erstellung für Städte und Gemeinden nicht verpflichtend ist, sind sie für Mittel- und Großstädte in aller Regel verfügbar, womit sie den wohl wichtigsten Anwendungsfall von Mietschätzungen in Deutschland darstellen. Trotz ihrer hohen gesellschaftlichen Relevanz ist ihre Ausgestaltung bisher nur teilweise standardisiert. Insbesondere bezüglich der Auswertungsmethodik gibt es großen Gestaltungsspielraum, weshalb diese in der Praxis sehr unterschiedlich umgesetzt wird. Der Autor stellt diese Heterogenität zunächst am Beispiel der Mietspiegel der Großstädte in NRW dar. Den Kern der Untersuchung bildet ein empirischer Verfahrensvergleich, der auf Wohnungsanzeigen aus zehn Großstädten basiert. Hierbei setzt der Autor die Modelle gängiger Tabellen- und Regressionsmietspiegel ein. Ebenso wendet er verschiedene räumliche Modellierungsansätze (Trend Surface, Spatial Lags, Kriging, Nutzung von Geodaten) an, die in der Forschung zur Immobilienbewertung etabliert sind, in Mietspiegeln bisher jedoch kaum Anwendung fanden. Neben dem Hauptziel möglichst genauer Schätzungen verfolgt der Autor hierbei das Nebenziel einer einheitlichen Anwendbarkeit.