Vertikal strukturierte Einkaufszentren in Innenstädten. Fallstudien zur gebauten Realität in Deutschland.

Abstract

In Deutschland ist ein starker Trend zu erkennen, Einkaufszentren (EKZ) in den Innenstädten anstatt auf der "grünen Wiese" zu entwickeln, u.a. wegen Veränderungen im Baurecht und der Wiederentdeckung der Innenstädte als Wirtschaftsstandort. Vereinzelt sind vertikale EKZ entstanden, von denen Kritiker annehmen, dass sie in einer Kultur des Flanierens auf Straßenniveau nicht tragfähig seien und nur horizontale EKZ, z. B. in Form von Passagen in Deutschland Erfolg haben. Vor diesem Hintergrund wird untersucht, welches die Schlüsselkriterien für den Erfolg sind, wie diese in bestehenden horizontalen und vertikalen EKZ umgesetzt wurden und welcher Typus von EKZ sich als der erfolgreichere darstellt. Zwei Fallbeispiele innerstädtischer EKZ werden näher betrachtet: Zunächst wird jedes Center separat vor dem Hintergrund der Schlüsselkriterien (z. B. Lage, Anker, Satelliten, Branchenmix) betrachtet. In einem zweiten Schritt werden die Fallbeispiele gegenübergestellt und die Umsetzung der Schlüsselkriterien miteinander verglichen. In einem dritten Schritt wird anhand von Mieterlisten der Betreiber eine Einschätzung über den wirtschaftlichen Erfolg der EKZ vorgenommen. Hierzu wird erörtert, welches Verhältnis von Ankern vs. Satelliten innerhalb des EKZ besteht und in welchen Lagen des EKZ ein besonders hoher bzw. besonders niedriger Mieterwechsel erfolgt. Die Analyse zeigt, daß die Schlüsselkriterien in den horizontalen EKZ stringenter und erfolgreicher umgesetzt wurden. Bei Betrachtung der Wirtschaftlichkeit ergibt sich, dass die Verteilung von Ankern vs. Satelliten in den horizontalen Centern günstiger ist und auch die wenigsten Mieterwechsel in den horizontalen Centern erfolgten.