Strategische Orientierungen für Wohnungsbaugenossenschaften.

Abstract

Prognosen zufolge wird es spätestens im Jahr 2010 keinen "rechnerischen" Wohnungsfehlbestand mehr geben. Wohnungsbaugenossenschaften müssen deshalb eine strategische Alternative finden, die nicht nur der genossenschaftlichen Besonderheit Rechnung trägt, sondern auch die spezifischen Vorteile der Genossenschaft als Erfolgsfaktor herausarbeitet. Dieser Orientierungsbedarf wird im ersten Kapitel der Arbeit dargestellt. Die Erfolgsfaktoren der Genossenschaft liegen darin, daß sie sich auf entwickelten Märkten durch ihre spezifische genossenschaftliche Identität von anderen Organisationsformen unterscheiden, die im Sinne der neuen Institutionenökonomie eine fundamentale Institution ist, die transaktionskostensenkend wirkt. Im folgenden wird dann untersucht, ob das Gut Wohnen nur unter Inkaufnahme hoher Transaktionskosten alloziiert werden kann. Im Vordergrund stehen dabei die Transaktionskosten und ihre Auswirkungen auf den Allokationsmechanismus Miete. Da der Wohnungsmarkt jedoch durch staatliche Eingriffe gekennzeichnet ist, müssen auch deren Auswirkungen auf den Allokationsmechanismus untersucht werden. Die Verteilung von Wohnungen über den Markt sowohl mit als auch ohne staatliche Eingriffe führt aufgrund hoher Transaktionskosten zu Allokationsdefiziten. Das Gleichgewicht auf dem Wohnungsmarkt wird nur mit erheblichen zeitlichen Verzögerungen und auf einem geringeren Wohlfahrtsniveau erzielt. Bei einer Reduzierung der Transaktionskosten könnten die Anpassungsprozesse beschleunigt und das Wohlfahrtsniveau im Gleichgewicht erhöht werden. Es wird dargelegt, daß das genossenschaftliche Systemvertrauen gerade bei der Allokation von Wohnungen (Ein- und Austrittsbarrieren, Vergabekriterien) transaktionskostensenkend wirken kann. Voraussetzung hierfür ist, daß insbesondere der Wechsel von Wohnungen innerhalb der Genossenschaft gefördert werden kann, da bei jedem "internen" Wechsel die Transaktionskosten der Wohnraumvergabe gesenkt werden können. Zur Förderung des Wohnungswechsels bedarf es aber einer Neuausrichtung des Produktmixes und des Mitgliederbestandes. Welche (auch gesetzgeberischen Maßnahmen) eingeleitet werden müssen, damit diese idealtypische Ausgestaltung der Organisationsform Genossenschaft auf dem Wohnungsmarkt in der Realität Bestand haben kann und welchen Veränderungen die Wohnungsbaugenossenschaften (in Management und Organisationsstruktur) selbst unterworfen werden müssen, wird mit dem Instrument des Szenarios aufgezeigt. goj/difu