Zentraler Erfolgsfaktor: das Preis-Leistungs-Verhältnis aus Kundensicht. Modernisierungsstrategien neu durchdacht.

Abstract

Seit 2007 untersuchen die HABIT Unternehmensberatung Berlin und die Hochschule für Wirtschaft und Recht Berlin (HWR), Forschungsstelle Immobilienwirtschaft, in einem kooperativen Projekt die Erfolgsfaktoren von Wohnungsunternehmen in schwierigen Märkten. Innerhalb des Projekts wurden mithilfe von statistischen und qualitativen Analysemethoden anhand der Informationen aus Wohnungsunternehmen zentrale Faktoren für den finanziellen Unternehmenserfolg herausgearbeitet. Neben internen Faktoren wie Personalführung und Kommunikation konnte als zentraler Erfolgsfaktor der Kundenseite das Preis-Leistungs-Verhältnis herausgearbeitet werden. Die bisher in der Wohnungswirtschaft üblichen Methoden der Portfolioanalyse und des Portfoliomanagements berücksichtigen diesen Zusammenhang nicht. Und auch andere methodische Ansätze bilden den Aspekt der Nachfrage nur über die objektbezogene Leerstandsquote ab und ist deshalb ein ungeeigneter, weil reduzierter Indikator für das Preis-Leistungs-Verhältnis, weil die Kundensicht leicht verloren geht, wenn Mitarbeiter des Wohnungsunternehmens und externe Berater Punkte für qualitative Merkmale vergeben. Vor diesem Hintergrund wird in dem Beitrag ausgeführt, dass sich die Erkenntnis über die Relevanz des Preis-Leistungs-Verhältnisses auch zur Steuerung der Modernisierung nutzen lässt. Unter den Gesichtspunkten: Segmentierung des Bestands nach dem Preis-Leistungs-Verhältnis, sinkende Grenzerträge der Modernisierung sowie Ausgabenstruktur und Rentabilität einer Modernisierung werden die Erfolgsfaktoren nach der Methodik einer Wirtschaftlichkeitsberechnung betrachtet und es wird eine Rentabilität von 14 Prozent herausgearbeitet, wobei eine Abschreibung der Modernisierungskosten über 33 Jahre unterstellt wird.