Zur Rolle der öffentlichen Hand auf dem deutschen Wohnungsmarkt.

Abstract

Die öffentliche Hand spielt noch immer eine große Rolle im deutschen Wohnungsmarkt - in vielen Städten liegt der Anteil öffentlicher Wohnungen über 10 %. Ein solch massiver Eingriff in den Wohnungsmarkt erfordert eine Rechtfertigung: Tatsächlich gibt es bedeutsame Marktunvollkommenheiten auf Wohnungsmärkten, v.a. in Form externer Effekte und Informationsunvollkommenheiten. Außerdem obliegen dem Staat sozialpolitische Aufgaben. Während der Markt viele der Informationsunvollkommenheiten zurzeit sogar besser mildern kann als öffentliche Stellen, erfordern die Marktverzerrungen, die durch externe Effekte auftreten, und die sozialpolitischen Ziele ein Eingreifen der öffentlichen Hand. Dieses Eingreifen muss jedoch nicht durch das Verwalten eigener Wohnungsbestände erfolgen. Es gibt andere Instrumente, die besser mit der marktwirtschaftlichen Grundordnung vereinbar sind. In vielen Fällen wäre daher eine vorurteilsfreie Prüfung der Privatisierung sinnvoll. Wohngeldtransfers und das Sichern von Belegungsrechten reichen häufig aus, um die Marktmängel auszugleichen und eine angemessene Wohnraumversorgung für alle Menschen zu gewährleisten. Gelingen kann die Privatisierung freilich nur dann, wenn die Politik die Vor- und Nachteile offen mit den Bürgern und Mietern diskutiert. Gegen den Willen der Bürger werden sich derartige Projekte kaum mehr realisieren lassen. Wichtig ist es vor allem, die Alternativen aufzuzeigen und konkret zu benennen, wofür die Verkaufserlöse genutzt werden. Je transparenter und sachlicher die Diskussion geführt wird, desto größer dürften die Chancen sein, die Vorbehalte der Bürger zu überwinden.The public sector still plays a great role on the German housing market - in many cities the share of public dwellings is above 10 %. Such a massive intervention on the housing market requires a justification: actually there are significant market imperfections on the housing markets, mainly in the form of external effects and imperfections in information. In addition, the state has the obligation to fulfil social policy tasks. Whereas the market can alleviate many of the imperfections in information even better than public bodies, the market distortions which are brought about by external effects and the social policy goals require an intervention of the public sector. However, this intervention must not take place through the administration of own housing stocks. There are other instruments which are more compatible with the fundamental order of the market economy. In many cases, an examination of privatisation without prejudice would therefore be sensible. The transfer of residential rent assistance payments and the securing of occupancy rights are often sufficient to balance the market efficiencies and to guarantee an appropriate housing supply for all people. However, privatisation can only be success.ful if policy discusses the advantages and disadvantages openly with the citizens and tenants. Such projects will hardly be realised any more against the wish of the citizens. It is particularly important that alternatives are indicated and that concrete information is given on the use of the sales proceeds. The more transparently and factually the discussion is carried out, the greater the chances are likely to be that the reservations of the citizens are overcome.