Gebaute Umwelt als Determinante für Lageattraktivität. Der Einfluss gebietstypischer Bebauungsstruktur auf Grundstückswerte in Berlin.

Abstract

Der Beitrag untersucht, ob die gebietstypische Bebauungsstruktur eine signifikante Determinante für Lagewertigkeit in Berliner Wohngebieten darstellt. Diese stellen auf engem Raum ein Laboratorium städtebaulicher Ideologien dar, in dem sich die großen städtebaulichen Zäsuren der Gründerzeit und der Nachkriegsmoderne vis-à-vis statistisch evaluieren lassen. Bis heute sind große Teile der innerstädtischen Berliner Areale von gründerzeitlicher Bebauung geprägt, welche Ergebnis eines städtebaulichen Großprojekts sind, das nach seinem Hauptverfasser Hobrecht-Plan benannt ist. Gleichzeitig kommt es nicht zuletzt auf Grund von Kriegs- und Teilungsfolgen zu einer Durchmischung mit unterschiedlichen von der Moderne geprägten Nachkriegsbebauungen und - begünstigt durch die insgesamt relativ niedrige Bevölkerungsdichte - zu zahlreichen Formen baulich gering verdichteter Wohnbereiche. Diese strukturelle Vielfalt ist Voraussetzung, um die Relevanz der gebietstypischen Bebauungsstruktur empirisch messbar zu machen und zubeantworten, wie beispielsweise die wilhelminische Blockrandbebauung in den Augen der Berliner Bewohner gegen die Punkt- und Zeilenbehauung der Moderne abschneidet.The study aims at assessing external effects of built environment. A hedonic model is employed to assess the percentage impact of area typical building structure on location desirability. We control for location by application of a decentralized approach based on potentiality variables and micro-level data. After controlling for legal building density, location and neighborhood characteristics we find that building structure proves to be a significant determinant for the value of urban land. While areas dominated by Wilhelminian-style attached arrangements generate premiums of up to 7.7%, properties embedded into a post-war modern-style building structure sell at significant discounts of up to 7%. These results not only highlight the role of built environment as determinant for attractiveness of urban location but also allow a considered evaluation of a range of policies for city development. Taking as a basis the market results, it is evident that the policy of careful renewal running since the 1970s enjoys a higher acceptance among the citizens of Berlin than does a policy epitomized by the radical city rebuilding during the postwar period. However, for the Hansaviertel, which was designed 1957 by some of the internationally most recognized architects of that time, we find a significant market premium of 17.6% exceeding the value for all building structures of similar density. Compared to the average modern. After all, our results suggest that interventions by the State aiming at improving the quality of architectural and urban designs may be justifiable in terms of welfare and economics and may contribute to an increase in attractiveness of downtown locations. Our results also indicate that a high building design quality does not necessarily require a historic style in order to impact positively on location desirability.