Ermittlung des Bodenwertes von Wohnbaugrundstücken mit Miet- und Belegungsbindungen.

Abstract

Der fortgesetzte Anstieg der Baulandpreise in zahlreichen prosperierenden Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten ist ein wesentlicher Treiber der Wohnraumkosten. Für eine bedarfsgerechte Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum nimmt der Bedarf an Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen zu. Deshalb haben zahlreiche Städte und Gemeinden in ihren Baulandmodellen für Neubaugebiete Mindestquoten von beispielsweise 30 % an Wohnungen mit derartigen Bindungen festgelegt. Angesichts dieser Entwicklung stellt sich die Frage, wie sich diese Bindungen, vor allem die Mietpreisbindungen und die öffentliche Förderung, auf den Bodenmarkt für Grundstücke des sozialen Wohnungsbaus auswirken. Der Beitrag untersucht, ob und inwieweit die stark wachsende Anzahl der Grundstücke des mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungsbaus am Baulandmarkt zu räumlichen und sachlichen Teilmärkten führt und wie sich die Bodenwerte für solche Grundstücke plausibel ermitteln lassen. Dazu werden die Ergebnisse einer empirischen Bodenmarktanalyse im Rahmen einer Masterarbeit in zwei Städten vorgestellt. Weiterhin wird ein Vorschlag zur Weiterentwicklung des modifizierten Residualverfahrens zur Ermittlung des Bodenwertes von Grundstücken für den sozialen Wohnungsbau erläutert und empirisch überprüft.