Das Nachbarerbbaurecht.

Abstract

Das Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten. Im Gegensatz zur Grundstücksmiete wird der Erbbauberechtigte dabei Eigentümer des Gebäudes, ohne das Grundstück selbst kaufen zu müssen. Dies ist für den Bauherrn oft von entscheidender Bedeutung. Das Erbbaurecht, das Anfang des Jahrhunderts vorwiegend dazu dienen sollte, weniger vermögenden Bevölkerungskreisen die Möglichkeit zum Erwerb eines Eigenheims zu schaffen, hat auch für gewerbliche Investoren zunehmend an Bedeutung gewonnen, nicht zuletzt aus steuerlichen Gründen. Eine besondere Form von Erbbaurechten sind so genannte Nachbarerbbaurechte. Ein Nachbarerbaurecht zeichnet sich in seiner Grundform dadurch aus, dass an zwei benachbarten Grundstücken jeweils ein selbständiges Erbbaurecht mit der Absicht bestellt wird, beide Grundstücke mit einem einheitlichen (grenzüberschreitenden) Gebäude zu bebauen. Insbesondere in eng parzellierten Innenstadtbereichen, besteht für diese Gestaltungsform oft ein Bedürfnis, da großflächige Gewerbebauten regelmäßig die Fläche von mehr als einem Grundstück einnehmen. Stehen die erforderlichen Grundstücke dann noch im Eigentum verschiedener Eigentümer, bleibt das Nachbarerbbaurecht oft die einzige Möglichkeit, das Bauvorhaben zu realisieren. Bereits seit Jahrzehnten ist in der rechtswissenschaftlichen Literatur umstritten, ob die Bestellung von Nachbarerbbaurechten zulässig ist. Obwohl sich bei den Gerichten die Tendenz abzeichnet, Nachbarerbbaurechte für zulässig zu halten, ist die Frage bisher nicht abschließend geklärt. Der Autor beschäftigt sich einerseits mit der Frage der Zulässigkeit von Nachbarerbbaurechten, versucht aber auch zu klären, welche praktischen Konsequenzen sich aus der Bestellung dieser Erbbaurechte ergeben. Einen Schwerpunkt stellt dabei die Frage nach den Eigentumsverhältnissen am Gebäude dar. difu