Vergaberecht und kommunale Grundstücksverkäufe. Dauerbrenner oder bald abgeschlossenes Intermezzo?

Abstract

Das Vergaberecht regelt das formelle Verfahren bei der Beauftragung von Leistungen durch öffentliche Auftraggeber. Grundstücksverkäufe stellen als solche, wie allgemein der Verkauf öffentlicher Güter, grundsätzlich keinen öffentlichen Auftrag dar und unterfallen deshalb nicht der Vergabepflicht. In der Praxis wird der Verkauf kommunaler Grundstücke jedoch häufig nicht im Wege "normaler" Kaufverträge abgewickelt, sondern es werden im Kaufvertrag oder in einem begleitenden städtebaulichen Vertrag gem. §§ 11, 12 BauGB konkrete Anforderungen an die bauliche Nutzung des Grundstücks gestellt. Hintergrund ist, dass die Gemeinde meist bestimmte städtebauliche Zielsetzungen zur Nutzung des verkauften Grundstücks verfolgt, die sie über die Mittel der Bauleitplanung nicht immer vollständig absichern kann bzw. sich ergänzend vertraglich absichern will. Für derartige Fallgestaltungen hat das OLG Düsseldorf mit Beschluss vom 13.06.2007 auf der Grundlage des Urteils des EuGH vom 18.01.2007 eine Vergabepflicht als sog. Baukonzession postuliert und damit eine deutlich erweiterte Anwendung des Vergaberechts auf kommunale Grundstückskaufverträge eingeleitet. Diese Judikatur, die viel Kritik erfahren hat, in der Rechtsprechung aber überwiegend auf Zustimmung gestoßen ist, hat erhebliche Verunsicherung bei Kommunen ebenso wie bei erwerbenden Immobilienunternehmen hervorgerufen. Die Bundesregierung möchte diese Unklarheiten im Rahmen einer Änderung des Vergaberechts beseitigen. Die vorgesehene Gesetzesänderung soll voraussichtlich im 1. Quartal des Jahres 2009 in Kraft treten. Da das Vergaberecht durch bindende europarechtliche Vorgaben bestimmt wird und die geplante nationale Regelung hiervon nicht unerheblich abweicht, ist eine Europarechtswidrigkeit jedenfalls nicht auszuschließen. Das OLG Düsseldorf hat die Eckpunkte seiner Rechtsprechung deshalb durch Vorlagebeschluss dem EuGH zur Klärung vorgelegt. Eine abschließende Klärung wird deshalb voraussichtlich nicht mit der nationalen Rechtsänderung, sondern erst nach einer Entscheidung des EuGH erfolgen, sodass die Vergabepflicht von Grundstücksverkäufen nach wie vor im Fokus bleiben wird. Der Beitrag fasst die bisherige Rechtsprechung zusammen, beleuchtet die von der Vergabepflicht erfassten Fallgruppen und gibt einen Ausblick auf die künftige Rechtsentwicklung.