Die Folgen der Mietpreisbremse. Eine Analyse am Beispiel der Wohnungsmärkte in Köln und Berlin.

Abstract

In der Kurzstudie wird in Abschnitt 1 das Gedankenexperiment unternommen, welche Vermietungen im Jahr 2014 betroffen wären, wenn die Mietpreisbremse schon in Funktion wäre. Als Beispiele wurden dabei der Kölner und der Berliner Wohnungsmarkt gewählt, weil erstens in beiden Märkten die Mieten in den vergangenen Jahren stark angestiegen sind und zweitens beide Städte deutlich unterschiedliche Mietspiegel verwenden. Während Köln einen so genannten einfachen Mietspiegel verwendet, findet in Berlin ein qualifizierter Mietspiegel Anwendung. Abschnitt 2 liefert zunächst einen kurzen Überblick über die Erstellung der Mietspiegel und die daraus abgeleiteten ortsüblichen Vergleichsmieten. Neben den quantitativen Merkmalen, die zur Wohnwertbestimmung herangezogen werden, zeigen sich die größten Unterschiede und Ungenauigkeiten der Mietspiegel in der Bestimmung der Wohnlagenqualität. In Abschnitt 3 schlagen die Autoren daher ein eigenes marktdatenbasiertes Verfahren zur Wohnlagenbewertung vor, das sich einerseits für beide Städte mit einer einheitlichen Methode ermitteln lässt und andererseits das Marktgeschehen genauer abbilden kann als die den gegenwärtigen Mietspiegeln zugrunde gelegten Lagekriterien. Ein Abgleich der simulierten Mietspiegel mit den tatsächlichen Angebotsmieten soll in Abschnitt 4 aufzeigen, inwieweit Mietspiegel den tatsächlichen Wohnungsmarkt abbilden und welche Wohnungen besonders von der Mietpreisbremse betroffen sein werden.