Flächenmanagement und Wertermittlung zur Reaktivierung von Bahnbrachen. - Dransfeld, Egbert (Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, 2004)
Häufig sind brachliegende Bahnflächen noch bahnrechtlich gewidmet oder planfestgestellt. Solange eine förmliche Freigabe z.B. durch Entwidmung nicht erfolgt ist, ist eine neue, nicht Bahnzweck gebundene Baurechtssetzung nicht möglich. Die Rechtswirkung der Privilegierung gemäß § 38 BauGB ist zu beachten. Nach einer bahninternen Entbehrlichkeitsprüfung kann die förmliche Freigabe erfolgen. Kommunen sollten die Besonderheiten des Freigabeverfahrens und die Zusammenhänge zwischen der Rechtswirkung, der Privilegierung "Bahn" und dem Wechsel zur gemeindlichen Planungshoheit kennen. Wenn Investoren/Developer kein Interesse an einer Umnutzung zeigen, bleibt für die Mobilisierung der Bahnbrache meist der kommunale Zwischenerwerb unerlässlich. Freilich erhöht sich bei dieser Flächenmanagementstrategie das wirtschaftliche Risiko zu Lasten der Gemeinde. Aus diesem Grunde sollte zunächst eine kooperative Lösung mit privaten Akteuren gesucht werden. Die konkrete Zusammenarbeit ist dann durch städtebauliche Verträge nach§ 11 BauGB zu operationalisieren. Reine Angebotsplanungen und auch amtliche Umlegungen scheiden als geeignete Mobilisierungsinstrumente praktisch aus. Wenn eine Kooperation mit dem Eigentümer der "Bahnbrache" nicht möglich ist, kann von der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme gemäß §§ 165 ff. BauGB Gebrauch gemacht werden. Hierbei sind aber die Anwendungsvoraussetzungen gemäß § 165 Abs. 3 BauGB genau zu prüfen. Die Reaktivierung von Bahnbrachen steht und fällt mit einer fundierten Wertermittlung. Sowohl Verkäufer als auch Käufer haben in der Regel ein großes Interesse, den "wahren" Marktwert (Verkehrswert i.S.d. § 194 BauGB) als potenziellen Ankaufspreis zu kennen, hängt doch von ihm die Wirtschaftlichkeit der Reaktivierung mit ab. Größere Bahnbrachen, die einer "Umnutzungsanwartschaft" unterliegen, sind hinsichtlich ihrer Grundstücksqualität gemäß § 4 WertV trotz des Status einer bestehenden bahnrechtlichen Zweckgebundenheit - meist schon werdendes Bauland (insb. Bauerwartungsland) und nicht mehr (nur) Gemeinbedarfsfläche. Da ein Vergleichswertverfahren gemäß §§ 13, 14 WertV häufig mangels geeigneter Vergleichspreise nicht angewendet werden kann, muss der Wert mittels deduktiver, kostenorientierter Residualwertansätze bestimmt werden. Wertrelevante Parameter der Berechnungen sind hierbei insbesondere das Verkaufspreisniveau für voll erschlossenes Bauland, die projektkausalen Aufbereitungs-, Herrichtungs- und Erschließungskosten, der Anteil öffentlicher Bedarfsflächen und die voraussichtliche Wartezeit bis zu Erreichung des vollen baureifen Zustandes. Die Begutachtung sollte qualifizierten Sachverständigen übertragen werden. Vorteilhaft ist, wenn sich Käufer- und Verkäuferseite gemeinsam auf einen Gutachter verständigen. difu
Keywords: Freiraumplanung; Freifläche; Brachfläche; Nutzungsänderung; Stadterneuerung; Revitalisierung; Wertermittlung; Bauland; Bauerwartungsland; Städtebaurecht; Planungsinstrument; Bahnbrache; Umwidmung; Baugesetzbuch (BauGB)