Paradigmenwechsel bei der Erarbeitung langfristiger Modernisierungsstrategien. Erfolgsorientierte Bestandsentwicklung. T. 1. - Bratke, Stefan; Schmoll, Fritz (Hammonia, 2011)
Seit dem Jahr 2007 untersuchen die HABIT Unternehmensberatung Berlin und die Hochschule für Wirtschaft und Recht Berlin (HWR), Forschungsstelle Immobilienwirtschaft, die Erfolgsfaktoren von Wohnungsunternehmen in schwierigen Märkten. Neben internen Faktoren wie Personalführung und Kommunikation konnte als zentraler Erfolgsfaktor das Preis-Leistungs-Verhältnis aus Mietersicht herausgearbeitet werden. Das Preis-Leistungs-Verhältnis ist dabei das Verhältnis aus Miethöhe (=Preis) und Objektqualität (=Leistung). Mittlerweile gibt es verschiedene Wohnungsunternehmen, die die Methodik bereits anwenden und somit einen Paradigmenwechsel in der Strategieentwicklung vollzogen haben. Eines dieser Unternehmen ist die Gemeinnützige Wohnungsgenossenschaft "Stadt Cottbus" eG, über deren Erfahrungen und Ergebnisse in dem Beitrag berichtet wird. Angestrebt werden Modernisierungsmaßnahmen, die die Balance zwischen Objekt- und Lagequalität verbessern. Zur Vorbereitung ist der Wohnungsbestand des Wohnungsunternehmens in einzelne Bestandgruppen nach Bautypen oder Quartieren zu gliedern. Auf Basis dieser Bestandsgruppen lassen sich strukturelle Zusammenhänge zwischen Lage, Objektqualität, Preis-Leistungs-Verhältnis und Reinertrag ermitteln. Darauf folgen zwei bedeutende Schritte der strategischen Bestandsentwicklung: 1. Die Investitionsentscheidung (wo und in welchem Umfang?); 2. Die Analyse der Wirkung und die Entscheidung über die Priorität der Investitionen. Um das optimale Investitionsvolumen zu bestimmen, sind zunächst die Anzahl der Modernisierungspunkte und deren Umsetzung in Modernisierungskosten zu ermitteln. In der Regel erhöhen Modernisierungen die Objektqualität und verbessern das Preis-Leistungs-Verhältnis. Die finanzielle Wirkung auf den Reinertrag lässt sich aufteilen in die Komponenten Mieterhöhung, Absenkung der Erlösschmälerungen und Reduzierung des Instandhaltungsaufwandes. Nach Ermittlung der Wirkungen werden die Prioritäten anhand der erzielbaren Rendite festgelegt. Die Maßnahmen mit der höchsten zu erwartendenRendite erhalten die höchste Priorität und werden entsprechend früher eingeplant als Objekte mit einer geringeren Renditeerwartung.
Keywords: Wohnungswesen; Wohnungsmarkt; Wohnungsbauunternehmen; Wohnungsbestand; Modernisierungsmaßnahme; Investition; Wirkungsanalyse; Kosten-Nutzen-Analyse; Einflussgröße; Standortfaktor; Wohnwert; Wohnungsqualität; Mietpreis; Rendite; Preis-Leistungs-Verhältnis; Erfolgsfaktor; Strategische Planung