Paradigmenwechsel bei der Erarbeitung langfristiger Modernisierungsstrategien. Erfolgsorientierte Bestandsentwicklung. T. 2. - Bratke, Stefan; Eichler, Tilo; Schmoll, Fritz (Hammonia, 2011)
Die Gemeinnützige Wohnungsgenossenschaft "Stadt Cottbus" eG (GWG) blickt auf eine über hundertjährige Geschichte zurück. Im Jahr 1902 erfolgte die Eintragung in das Genossenschaftsregister für den "Wohnungsverein der Preußischen Staatseisenbahnbeamten zu Cottbus". Das war die Geburtsstunde des genossenschaftlichen Wohnungsbaus in Cottbus. Seitdem hat sich die Genossenschaft mit derzeit 13.000 Mitgliedern und 10.000 Wohnungen zum zweitgrößten Wohnungsanbieter in Cottbus entwickelt. Um sich den Herausforderungen der Zukunft zu stellen, hat die Genossenschaft mehrere Projekte gestartet. Zum einen wurde in einer dynamischen Simulation unter Berücksichtigung von Altersstrukturen und inner- und außerstädtischen Wanderungsbewegungen das Leerstandsrisiko im Wohnungsbestand der Genossenschaft prognostiziert. Zum anderen wurde in Zusammenarbeit mit der HABIT Unternehmensberatung ein strategisches Investitionsentscheidungsmodell entwickelt. In dem Beitrag wird das Modell vorgestellt. Die Investitionsentscheidungen fürSanierungsmaßnahmen wurden bisher auf Basis des Baualters und des Zustandes der Einzelbauteile getroffen. Basierend auf den Ergebnissen eines gemeinsamen Forschungsprojektes "Strategische Bestandsentwicklung" der HABIT Unternehmensberatung und der Hochschule für Wirtschaft Recht Berlin entstand die Idee, die Projektmethodik nicht mehr auf das Unternehmen als Ganzes, sondern auf die einzelne Wirtschaftseinheit anzuwenden. Die aus dem Forschungsprojekt gewonnene Erkenntnis, dass das Preis-Leistungs-Verhältnis aus Mietersicht ein zentraler Erfolgstreiber ist, verfehlt auch auf der Ebene der einzelnen Wirtschafteinheit ihre Wirkung nicht. Jedoch kann eine ausschließlich auf der Optimierung des Preis-Leistungs-Verhältnisses beruhende Investitionsentscheidung ihre positive ökonomische Wirkung nicht entfalten, wenn am falschen Standort investiert wird. Daher ist als weiterer Treiber das Verhältnis von Objektqualität und Lagequalität identifiziert worden. Mit dem Modellansatz können Gebäude, deren Objektqualität nicht der Lagequalität entspricht, eindeutig identifiziert werden. Im Fazit wird festgehalten, dass das Entscheidungsmodell die Kundensicht mit der Unternehmenssicht verknüpft und die Objekt- und Lagequalität in die nötige Balance bringt.
Keywords: Wohnungswesen; Wohnungsmarkt; Wohnungsbaugenossenschaft; Wohnungsbestand; Sanierungsmaßnahme; Wohnungsmodernisierung; Investition; Entscheidungsfindung; Entscheidungsmodell; Wohnungsqualität; Standortfaktor; Preis-Leistungs-Verhältnis; Erfolgsfaktor; Strategische Planung; Fallbeispiel