Die Berücksichtigung des Wohnwertmerkmals Lage in den Mietspiegeln der deutschen Großstädte. Bestandsaufnahme, theoretische Einbettung und ein GIS-gestütztes Verfahren zur standardisierten Wohnlageermittlung.

Abstract

Mietspiegel werden seit den 1970er Jahren verwendet, um Mieterhöhungsverlangen für Wohnraum zu begründen. Daneben werden sie für eine Vielzahl weiterer Zwecke herangezogen. Trotz ihrer langjährigen Nutzung und steigenden Verbreitung werden Mietspiegel immer noch weitgehend isoliert voneinander erstellt - obwohl eine Standardisierung zu Kostenvorteilen und einer Steigerung der Mietspiegelqualität führen würde. In Mietspiegeln soll die ortsübliche Vergleichsmiete abgebildet werden. Die Wohnungen müssen dazu in Bezug auf fünf Kriterien miteinander vergleichbar sein - nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (§ 558 Abs. 2 BGB). Unter diesen Wohnwertmerkmalen stellt die Lage die komplexeste und am schwierigsten zu handhabende Größe dar. Die Arbeit setzt sich daher mit einer Standardisierung der Ermittlung der Lage auseinander. Der erste Teil bietet einen umfassenden, aktuellen Überblick über die Verbreitung und Charakteristika der Mietspiegel deutscher Großstädte - mit besonderem Fokus auf der Lage. Anschließend werden Konzepte aus der Stadtökonomik im Hinblick auf ihre Anwendbarkeit bei der Erstellung von Mietspiegeln diskutiert. Das Herzstück der Arbeit bildet die Entwicklung eines Verfahrens zur Bestimmung der Lagequalität in den Mietspiegeln der deutschen Großstädte, das für Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main und Stuttgart kalibriert wird. Hierbei wird auch auf erst seit Kurzem zur Verfügung stehende europäische Lärm- und Landnutzungsdaten zurückgegriffen. Alle zur Erklärung der Lage verwendeten Daten stehen prinzipiell in gleicher oder ähnlicher Form für alle deutschen Großstädte zur Verfügung. Das entwickelte Verfahren kann sowohl für Tabellen- als auch für Regressionsmietspiegel eingesetzt werden.